주택담보대출 용어 총정리 (DSR, DTI, LTV)

주택담보대출을 받을 때 반드시 고려해야 하는 지표로 DSR(Debt Service Ratio, 총부채원리금상환비율), DTI(Debt-to-Income Ratio, 총부채상환비율), LTV(Loan to Value Ratio, 담보인정비율)가 있습니다. 이 세 가지 지표는 금융기관이 대출 한도를 정할 때 중요한 기준이 되며, 정부 규제와도 밀접한 관련이 있습니다. 각각의 개념과 계산 방식, 그리고 규제 내용을 자세히 살펴보겠습니다.

 

1. DSR(Debt Service Ratio, 총부채원리금상환비율)

DSR 뜻과 개념
DSR은 개인이 보유한 모든 대출의 원리금(원금+이자) 상환액을 연소득으로 나눈 비율입니다. 즉, 대출자가 1년 동안 벌어들이는 소득 대비 부채 상환 부담이 얼마나 되는지를 보여줍니다.

DSR 계산 방식
DSR 공식은 다음과 같습니다.

DSR(%) = (모든 대출의 연간 원리금 상환액 ÷ 연소득) × 100

예를 들어, 연소득이 5,000만 원인 사람이 주택담보대출로 매년 1,000만 원(원금+이자), 신용대출로 500만 원(원금+이자)을 상환한다면:

DSR = [(1,000 + 500) ÷ 5,000] × 100 = 30%

DSR 규제 내용
정부는 가계부채 관리를 위해 차주 단위 DSR 규제를 시행하고 있습니다.

• 연소득 1억 원 이하 차주: DSR 40% 제한
• 연소득 1억 원 초과 차주: DSR 50% 제한
• 총 대출액 1억 원 이상이면 DSR 규제 적용

2. DTI(Debt-to-Income Ratio, 총부채상환비율)

DTI 뜻과 개념
DTI는 연소득 대비 대출이자와 원금 상환액(주택담보대출 원금 일부 포함)의 비율을 의미합니다.

DTI 계산 방식
DTI 공식은 다음과 같습니다.

DTI(%) = (주택담보대출 이자 + 주택담보대출 원금 일부 + 기타 대출 이자) ÷ 연소득 × 100

예를 들어, 연소득이 5,000만 원이고, 주택담보대출로 연간 800만 원(이자 500만 원 + 원금 일부 300만 원)을 상환하며, 신용대출 이자로 200만 원을 낸다면:

DTI = [(500 + 300 + 200) ÷ 5,000] × 100 = 20%

DTI 규제 내용

• 투기과열지구 및 조정대상지역 내 주택담보대출 DTI 규제
• 주택가격 9억 원 이하: DTI 40% 적용
• 주택가격 9억 원 초과: DTI 20% 적용 (초과분에 한함)
• 기타 지역: DTI 60% 적용 가능

3. LTV(Loan to Value Ratio, 담보인정비율)

LTV 뜻과 개념
LTV는 담보물건(주택)의 가치 대비 대출 가능한 금액의 비율을 뜻합니다. 즉, 집값이 10억 원일 때 LTV가 50%라면 최대 5억 원까지 대출받을 수 있습니다.

LTV 계산 방식
LTV 공식은 다음과 같습니다.

LTV(%) = (주택담보대출 가능 금액 ÷ 주택 평가 금액) × 100

예를 들어, 아파트 시세가 6억 원이고 LTV가 60%라면,

LTV = (3.6억 원 ÷ 6억 원) × 100 = 60%

LTV 규제 내용

• 투기과열지구 및 조정대상지역
• LTV 9억 원 이하: 40% 적용
• LTV 9억 원 초과분: 20% 적용
• 비규제 지역
• LTV 70% 적용 가능

결론: DSR, DTI, LTV의 이해와 활용

주택담보대출을 받을 때 DSR, DTI, LTV를 반드시 고려해야 합니다.

• DSR은 개인의 모든 대출을 포함한 연간 원리금 상환 비율로, 소득 대비 대출 상환 부담을 보여줍니다.
• DTI는 주택담보대출과 일부 대출의 연간 상환액을 소득과 비교한 비율이며, 대출 한도를 결정하는 데 중요한 역할을 합니다.
• LTV는 주택 가격 대비 대출 가능한 비율로, 주택담보대출을 받을 수 있는 최대 금액을 결정합니다.

이 세 가지 지표는 정부 규제에 따라 변동될 수 있으며, 금융기관의 대출 심사에도 큰 영향을 미칩니다. 따라서 주택담보대출을 계획할 때 본인의 소득과 부채 상황을 정확히 파악하고, 규제 범위를 고려하여 대출 전략을 세우는 것이 중요합니다.